Welche Laufzeit für Hypotheken man heute wählen sollte

Wird die Tiefzinsphase ewig halten?

Welche Laufzeit für Hypotheken man heute wählen sollte

Die Immobilienzinsen sind seit vielen Jahren auf einem absoluten Tiefstand. Das hat dazu geführt, dass viele Eigenheimbesitzer sich deutlich höhere Hypotheken auf die Schultern geladen haben als dies noch von zwanzig Jahren der Fall war. Ich möchte in diesem Beitrag die Frage behandeln, ob die Tiefzinsphase ewig halten wird und wie man sich aktuellen Zinsumfeld als Eigentümer*in verhalten soll, wenn es um die Finanzierung von Wohneigentum geht.

Hochmut kommt vor dem Fall

Wenn ein Trend lange genug anhält, nimmt die Zahl jener zu, welche aus der anhaltenden Richtung einer Entwicklung ein Naturgesetz konstruieren. Das ist natürlich Unsinn und doch neigen wir alle mehr oder weniger dazu, solche Falscheinschätzungen zu treffen. Das gilt insbesondere dort, wo es eigentlich gar keine Naturgesetze gibt. Zum Beispiel in der Wirtschaft. Wie viele hochdekorierte Wirtschaftswissenschaftler (ich verwende hier übrigens absichtlich die männliche Form¹) wurden in den letzten zwanzig Jahren entzaubert, weil sich ihre in Stein gemeisselten Theorien von einem auf den anderen Tag in Luft aufgelöst haben? Sehr viele, wie wir seit der letzten Finanzkrise wissen. Und selbst ein Nobelpreis hat noch keinen davor bewahrt, einem grossen Irrtum aufgesessen zu sein: Wirtschaft ist nicht absolut berechenbar, weil sie von keinem Naturgesetz getragen wird.

Sich zu irren ist in der Wissenschaft für sich gesehen kein Problem, sondern Teil des Systems. In Lehre und Forschung lernt man aus Fehlern. Gut, wenn die Fehler (oder fehlerhaften Theorien) andere machen. Aber auch wenn man sich selber auf einem Irrweg befunden hat, ist das kein Problem, solange man die richtigen Schlüsse daraus zieht.

Im richtigen Leben sind solche Fehler aber früher oder später mit harten Konsequenzen verbunden. Dies gilt es möglichst zu verhindern.

Die Tiefzinsphase betrifft alle

Der wichtigste Wirtschaftstrend, welcher alle Schweizer und Schweizerinnen massgebend beeinflusst, ist die Tiefzinsphase. Die Tiefzinsphase hat Einfluss auf praktisch alle Lebensbereiche: Sparen, Altersvorsorge, Konsum, Mieten, Arbeit, Steuern, u.v.a.m. Alles wichtige Bereiche. Was ich mit Ihnen hier aber besprechen möchte, ist der Einfluss der Tiefzinsphase auf die Finanzierung von Wohneigentum. Konkret: Was Sie bei der Wahl der richtigen Hypothek für sich beachten müssen.

Viele Eigenheimbesitzer*innen fühlen sich bei der Wahl der richtigen Hypothek unsicher und verlassen sich deshalb auf die Empfehlungen ihrer Berater*innen. Kann man so machen, ist aber nicht sinnvoll. Warum? Weil die entscheidenden Faktoren, welche für die eine oder andere Variante sprechen, von den Beratern gar nicht beurteilt werden können. Deshalb müssen Sie diesen Entscheid selbst fällen. Schliesslich haben Sie ja auch die Konsequenzen zu tragen. Ich werde Ihnen dabei helfen, den richtigen Weg für sich zu finden.

Die drei goldenen Regeln für die Wahl der passenden Hypothek

• Stell keine Prognosen
• Rechne mit dem Schlimmsten
• Sicherheit geht vor Rendite

Stell keine Prognosen

Ja, es stimmt: Die Tiefzinsphase dauert schon eine gefühlte Ewigkeit und es gibt gute, ja sehr gute Gründe, weshalb sie noch eine Weile andauern könnte. Aber es gibt auch viele denkbaren Ereignisse, welche zum Gegenteil führen könnten! Viele davon sind heute noch gar nicht bekannt. Solche „schwarze Schwäne“ sind die schlimmsten Faktoren, weil sie niemand auf der Karte hat und man sich entsprechend nicht darauf vorbereiten kann.

Darum: Konzentrieren Sie sich auf das, was Sie wissen:

• Wie sah die Vergangenheit aus?
• Wie ist die Lage heute?
• Was kann ich mir / was können wir uns heute problemlos leisten?

Alles andere ist absolut unwichtig, weil pure Spekulation. Ob die Zinsen sinken oder steigen, können wir nicht wissen. Das einzige was wir wissen: Wie hoch ist der Zinssatz, den man heute abschliessen kann.

Rechne mit dem Schlimmsten

Bei einem Haus achtet man darauf, dass es erdbebensicher ist. Gut so! Bei einer Hausfinanzierung sollten Sie sich ebenso verhalten. Eine gute Finanzierung muss auch ein privates Erdbeben aushalten können. Andernfalls führt es dazu, dass das Wohneigentum ausgerechnet dann zur Belastung wird, wenn man es am wenigsten brauchen kann. Was können solche Momente sein?

• Arbeitslosigkeit
• Unfall & Krankheit
• Scheidung

Das sind so die Klassiker im privaten Bereich. Wenn Sie richtig finanziert sind, können Sie die Lasten auch in schwierigen Zeiten tragen. Zumindest so lange, bis eine sinnvolle Lösung für das Problem Wohneigentum gefunden wurde.

Wer glaubt, von solchen Schicksalsschlägen verschont zu bleiben und die Finanzierung entsprechend auf die Grenze des Machbaren ausrichtet, riskiert viel. Womöglich sogar alles. Im besten Fall führt der kleinste Luftzug dazu, dass das Haus zum Stressfaktor wird, welcher die private und berufliche Performance beeinträchtigt. Im Schlimmsten bedeutet es den wirtschaftlichen K.O., von dem man sich nicht mehr erholt.

Sicherheit vor Rendite

Wohnen ist ein Grundbedarf. Den Grundbedarf müssen Sie absichern, nicht optimieren. Deshalb muss der Entscheid, egal wie er auch ausfällt, der Sicherheit ein größeres Gewicht beimessen, wie dem Streben einen wirtschaftlichen Vorteil zu erlangen.

Schauen wir uns einmal die Zinsentwicklung der vergangenen 45 Jahre an. Jetzt wird es klar, wie tief die Zinsen aktuell sind und wie lange das Zinstief nun schon andauert. Was schliessen Sie aus diesem Chart?

• Wir haben extrem tiefe Zinsen
• Zinszahlungen können ein Mehrfaches von heute betragen, wenn sich die Verhältnisse wieder ändern.
• Wenn die Zinsen explodieren, könnten die meisten der aktuellen Hypotheken vermutlich nicht mehr bedient werden.
• Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen weiter sinken ist vermutlich tiefer, als dass sie wieder steigen.

Aus diesem Grunde empfehle ich Ihnen, für Wohneigentum eine maximale Laufzeit zu wählen. Denn ganz egal, wie sich der Zinssatz in der Zukunft entwickelt, wissen Sie während dieser Zeit ganz genau, woran Sie sind. Diese Sicherheit im Bereich des Grundbedarfs ist viel mehr wert als die theoretische Aussicht einen wirtschaftlichen Vorteil zu erzielen.

„Maximal» bedeutet nicht für alle das Gleiche

Daraus zu schliessen, man solle sich nun auf jeden Fall für 10, 15 oder 20 Jahre fest binden, greift allerdings zu kurz. So lange wie möglich bedeutet, dass sich die Laufzeit Ihren persönlichen Verhältnissen und den Möglichkeiten des Objektes anpasst.

Warum? Sind denn eine lange Zinsbindung und ein gesicherter Zins auf tiefem Niveau nicht immer von Vorteil? Nein! Spätestens dann, wenn Sie gezwungen wären, Ihre Immobilie zu verkaufen, kann der scheinbare Vorteil sich umkehren und zum Bumerang werden. Wenn Sie dann nämlich aus dem Vertrag aussteigen müssen, können saftige Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Deshalb sollten Menschen mit einem hohen Risiko ihre Arbeitsstelle zu verlieren und nicht sofort wieder eine neue, ähnlich gut dotierte Stelle zu finden, eher auf kürzere Laufzeiten setzen.

Auch wenn das jetzt nicht schön klingt, sollte man auch ehrlich auf die eigene Beziehung schauen. Scheidungen sind ein Risikofaktor. Beherrschbar ist dieses Risiko nur, wenn die Belastung sehr tief ist (ein Partner sie also alleine tragen kann) oder keine Auszahlung fällig wird, weil ein Ehevertrag und eine strickte Umsetzung der Gütertrennung dies verhindert.

Unfall ist normalerweise kein großes wirtschaftliches Problem, weil die meisten Menschen hier ausreichend versichert sind. Anders ist es, wenn man krank wird. Wer also keine genügende Absicherung für den Fall von Arbeitsunfähigkeit bei Krankheit hat, sollte keine extrem langen Laufzeiten wählen. Oder sich vorher angemessen versichern.

All diese Risiken können „geheilt“ werden, wenn das Objekt so vermietbar ist, dass der Mietertrag in der Lage ist die Kosten aus Zins, Amortisation und Unterhalt zu begleichen. Dann können auch schwierige Zeiten zur Not gut überbrückt werden. Wichtig hier: Machen Sie sich nichts vor, sondern kalkulieren Sie vorsichtig.

Neben den beschriebenen Risikofaktoren gibt es natürlich zahllose andere individuelle Risiken, welche Sie selber besser kennen wie ich, die aber im Prinzip genau so betrachtet werden müssen.

Festzins, Saron, Libor, Variabel

Schauen Sie sich einmal den Chart an, in welchem die Festzinshypotheken mit einer 5 und einer 10 jährigen Laufzeit mit einer Libor Hypothek verglichen wird. Was stellen Sie fest? Richtig: Mit einer LIBOR Hypothek hätten sie Geld gespart. Nur: Dieses Wissen haben wir heute. Zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Vertrages weiss man das nicht.

Wenn Sie also im April 2011 eine Festzinshypothek auf 10 Jahre abgeschlossen haben, müssen Sie im Rückblick vermutlich feststellen, kein optimales Geschäft gemacht zu haben. Hätten Sie sich für eine LIBOR Hypothek entschieden, hätten Sie sich vermutlich rund die Hälfte der Hypothekarzinsen sparen können.

Nun, dummerweise konnten Sie das 2011 nicht wissen. Sie haben damals zurückgeschaut und festgestellt, dass die Zinsen (im ich zur Vergangenheit) immer noch günstig sind. Sie waren wohl auch der Meinung, dass Sie sich diese (hoffentlich) gut leisten können. Das hat Ihnen im April 2011 ein gutes Gefühl vermittelt und sollte es auch heute noch tun. Denn Sicherheit ist wichtiger als Rendite.

Lassen Sie sich da nicht ins Boxhorn jagen: Ihr Entscheid war absolut richtig. Selbst dann, wenn er rückblickend nicht optimal war.

Warum nicht Laufzeiten, fest- und variable Hypotheken kombinieren?

Weshalb nicht das eine tun und das andere nicht lassen? Gerne schlagen Berater*innen vor, das Beste aus zwei Welten miteinander zu verbinden. Also eine kurze und eine lange Festzinshypothek miteinander zu kombinieren. Oder die Hypothek aufzuteilen in eine variable LIBOR und eine Festzinshypothek.

Ich mache mir hier jetzt keine Freunde, wenn ich Ihnen sage, dass dies aus finanzplanerischer Sicht absoluter Blödsinn ist. Wenn Sie sich entschieden haben, dass Sie nicht spekulieren wollen, sollten Sie auch nicht mit der Hälfte der Summe tun. Und genau das ist es, was Sie mit dieser Aufteilung tun: Sie spekulieren auf eine zukünftige Entwicklung (welche absolut niemand kennen kann!). Aus finanzplanerischer Sicht würde ich das nicht tun. Entscheiden Sie sich j für eine Lösung, mit welcher Sie auf Dauer leben können. Und mit „leben“ verstehe ich nicht nur das Bezahlen, sondern auch das gut schlafen. Letzteres ist mindestens ebenso wichtig.

Noch ein Punkt: Ihre sogenannten „Berater*innen“ von der Bank bevorzugen gesplittete Hypotheken aus einem einfachen Grund: Weil diese Hypotheken nicht gleichzeitig auslaufen, ist es den Kunden praktisch unmöglich den Anbieter zu wechseln. Gesplittete Hypotheken sind also in erster Linie Kundenbindungsprograme. Eigentlich Fussfesseln.

Fazit: Welche Laufzeit sollten Sie jetzt wählen?

Es ist gar nicht so schwer, sich während eines Zinstiefs für das richtige Hypothekarmodell zu entscheiden, wenn Sie meiner Empfehlung folgen:

Entscheiden Sie sich immer für Sicherheit. Wenn Sie langfristig planen können, finanzieren Sie so langfristig, wie es ihnen möglich ist. Das machen Sie natürlich nur solange wir uns in einer Tiefzinsphase befinden.

Splitten Sie nicht, sondern entscheiden Sie sich immer für eine Laufzeit.

Festzinsen sind nur dann sinnhaft, wenn eine gewisse Sicherheit besteht, dass Sie die Zinsen dauerhaft bezahlen können. Selbstverständlich gibt es keine absolute Sicherheit, sondern nur hinreichende Wahrscheinlichkeiten. Wenn Sie hier Zweifel haben, können Sie langfristige Verpflichtungen wie eine Festzinshypothek nur eingehen, wenn das Objekt sich zu den gegebenen Bedingungen kostendeckend vermieten lässt.

Mein Tipp:

In Zeiten wie diesen, muss mit Überraschungen in alle Richtungen gerechnet werden. Wenn Sie also in eine Immobilie investieren, betrachten Sie den Kauf immer mit den Augen eines Investors. Kann die Frage – „Kann ich das Teil lohnend vermieten“ – mit einem Ja beantwortet werden, kaufen Sie das Objekt. Wenn nicht, lassen sie besser die Finger davon. Wenn Sie sich aber für einen Kauf entscheiden, sichern Sie sich die Vorteile einer Tiefzinsphase so lange wie möglich mit einer Festzinshypothek.

Wie lange dauert die Tiefzinsphase noch?

Ich habe die Beantwortung dieser Frage ganz bewusst ans Ende, quasi in den Abspann dieses Beitrages verschoben. Dafür habe ich einen einfachen Grund: Ich will Ihnen klarmachen, dass es ihren Entscheid, wie Sie ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung finanzieren sollen, nicht beeinflussen darf. Warum? Weil es niemanden gibt, der darauf eine sichere Antwort kennt. Das war schon in der Vergangenheit (meistens) so. Doch jetzt, da wir völlig neue, noch nie dagewesene Rahmenbedingen auf den Finanzmärkten sehen, herrscht hierzu Gewissheit.

Warum leben wir in einer Tiefzinsphase?

Der Grund für Tiefzinsphase ist leicht identifiziert: Die Notenbanken überschwemmen aus politischen Gründen die Märkte mit einem Überschuss an Geld, um zu verhindern, dass Fehlentwicklungen in der (Finanz-) Wirtschaft zu einem Kollaps des Systems führen.

Aber das ist nicht der einzige Grund für die Tiefzinsphase. Denn auch ohne die Notenbanken hätten wir einen Überschuss an Kapital. Dies, weil die Sparvermögen – nicht zuletzt als Folge kapitalgedeckter Altersvorsorgesysteme – massiv gestiegen und auf eine sinkende Nachfrage nach Krediten getroffen sind. Hierbei handelt es sich um einen Megatrend, der damit zusammenhängt, dass in westlichen Ländern auf der einen Seite das Durchschnittsalter steigt, während die Bevölkerung gleichzeitig schwindet. Alleine schon dieser Megatrend wird dafür sorgen, dass wir weder bei den Guthaben- noch bei den Schuldzinsen das Zinsniveau der Vergangenheit wieder dauerhaft erreichen werden.

Dagegen spricht auch, dass das dauernde Wirtschaftswachstum aus ökologischen Gründen in Frage gestellt wird. Wirtschaftswachstum ist jedoch unabdingbare Voraussetzung für die Finanzierung von Zinsen.

Dauert die Tiefzinsphase nun für immer?

Ist die Frage nach dem Ende der Tiefzinsphase also doch beantwortet? Leider nein. Denn wenngleich der langfristige Trend klar ist, so können ausserordentliche Ereignisse trotzdem dafür sorgen, dass die Zinsen explodieren.

• Etwa, wenn die Bevölkerung das Vertrauen in die Währung verliert, weil der Staat oder die Banken das Spiel mit der Geldschöpfung aus dem Nichts (Fiat Money) übertrieben haben. Solche Tendenzen sehen wir zum Beispiel in England, wo die Bank of England dazu über gegangen ist, den Staat direkt zu finanzieren.
• Auch kann niemand sagen was geschieht, sollten die Immobilienpreise implodieren.
• Oder wenn eine neue Banken- oder Währungskrise ausbricht und keine Mittel mehr verfügbar sind, diese aufzufangen.
• Oder wenn das Kräftemessen zwischen den USA und China nicht mehr nur verbal erfolgt, sondern physische Züge annimmt.
• Ganz zu schweigen von der Möglichkeit, dass wir angesichts der ökologischen Verwerfungen eine längere Wirtschaftskrise erleben.

Es gibt viele mögliche Auslöser für eine Krise, welche entgegen dem grossen Trend, zu einem kurz oder mittelfristigen Zinsanstieg führen könnte. Ihnen ist gemeins, dass Sie sich kaum voranmelden werden. Es ist im günstigsten Fall eine Sache von Wochen und Monaten, im schlechtesten eine Angelegenheit von Stunden, bis sich eine massive Zinswende materialisiert hat.

Aber um es klar zu sagen: Aktuell ist keine dieser Entwicklungen absehbar. Doch das Eis wird jeden Tag, da die Corona-Pandemie die Substanz von Staat und Wirtschaft schwächt, die Notenbanken die Geldschleusen offenhalten, die Politik auf Konfrontationskurs geht und die Sachwerte in immer irrationalere Höhen gepeitscht werden, größer.

Wegen den Zinsen muss man als Immobilienbesitzer*in zwar im Moment keine Angst haben. Vorsicht und vorausschauendes Verhalten ist aber trotzdem angebracht.

¹ Der Grund, weshalb nur Wirtschaftswissenschaftler entzaubert werden, liegt daran, dass Frauen in den Wirtschaftswissenschaften kaum eine Rolle spielen. Nicht weil sie nichts von Wirtschaft verstehen würden oder weil sie dümmer wären. Sie werden einfach gekonnt von ihren männdlichen Kollegen ignioriert.

Männerdomäne Wirtschaftswissenschaft
Entwicklung der Frauenanteile in den Wirtschaftswissenschaften
Wie Frauen zum Nobelpreis kommen